Propriétaires : Un éclairage ludique sur vos obligations et interdictions en matière de location

Propriétaires, voici un éclairage ludique sur vos obligations et interdictions en matière de location.

Que vous soyez un propriétaire d’expérience qui a vu plus de locataires que Bob Dylan n’a écrit de chansons, ou un nouveau propriétaire, encore vert comme un jeune épicéa, les obligations et interdictions liées à la location peuvent parfois vous donner le tournis.

Mais pas de panique ! Notre guide survitaminé est là pour vous aider à naviguer dans cette jungle législative.

Les obligations pour les propriétaires bailleurs - Nant'Artisans

La mise en location du bien : Le sérieux et la rigueur sont de mise

Quand on met en location son bien immobilier, c’est un peu comme si on entrait en scène. Il faut que tout soit parfait. Chauffage, isolation, électricité, chaque élément doit être au top. Et ce n’est pas juste une question de confort, c’est une obligation légale.

En effet, le gouvernement a mis en place des règles précises pour lutter contre la précarité énergétique. Il impose notamment l’obligation de louer un logement décent. Autrement dit, un logement qui ne porte pas atteinte à la santé de son habitant.

Pour être qualifié de « décent », le logement doit respecter certains critères bien définis. C’est une partition que tous les propriétaires doivent connaître sur le bout des doigts :

  • Une surface habitable minimale

Le logement doit faire au moins 9m2 et avoir une hauteur sous plafond d’au moins 2,20m. Autrement dit, un placard à balais ne suffit pas !

  • L’absence d’animaux nuisibles

Vos locataires n’ont pas signé pour partager leur logement avec des colocataires à quatre pattes non désirés.

  • Une performance énergétique minimale

C’est là que la notion de « passoire thermique » entre en jeu.

Une « passoire thermique », selon la définition officielle, c’est un logement qui présente une très mauvaise performance énergétique. Sur le diagnostic de performance énergétique (DPE), ces logements arborent une étiquette énergétique F ou G.

Aujourd’hui, il existe environ 2 millions de « passoires thermiques » proposées à la location en France, selon le ministère de la Transition écologique (2020).

Cependant un décret précis, le n°2022-1079, à été instauré pour freiner la location de ces logements. Depuis le 24 août 2022, il est interdit d’augmenter le loyer de ces passoires thermiques. Ce gel concerne les baux en cours, les renouvellements de bail, tout comme les nouveaux contrats de location.

Et le gouvernement ne compte pas s’arrêter là. D’autres mesures vont entrer en vigueur dans les années à venir :

  • Dès 2023 : obligation de réaliser un audit énergétique avant la mise en vente d’une maison individuelle ou d’un appartement classé F ou G.
  • Dès 2025 : interdiction de location des logements classés G, dont la consommation énergétique annuelle excède les 450 kWh/m2/an.
  • Dès 2028 : interdiction de location des logements classés F, dont la consommation énergétique annuelle excède les 330 kWh/m2/an

En résumé, la mise en location d’un bien nécessite une préparation sérieuse. C’est comme monter sur scène : il faut respecter les règles, s’assurer que tout est en ordre et être prêt à offrir le meilleur à son public, ou dans ce cas, à ses locataires.

Zoom sur la rénovation énergétique : une nécessité pour les propriétaires de passoires thermiques (mais pas que…)

Si vous être propriétaires d’un logement peu performant sur le plan énergétique, également appelé  « passoire thermique« , il est impératif d’envisager une rénovation. Nos seulement cela améliorera le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) de votre bien, permettant ainsi sa mise en location ou sa vente, mais cela offre également une multitude d’avantages.

Une rénovation énergétique peut revaloriser votre bien sur le marché immobilier. De plus, elle offre un meilleur confort de vie à vos locataires, réduit leur facture de chauffage, et diminue l’empreinte carbone de votre bien. Tout ceci contribue à une croissance verte et à une planète plus saine.

Passoire thermique - Nant'Artisans

Travaux de rénovation : que faut-il envisager ?

Selon la nature de votre bien, que ce soit un appartement ou une maison individuelle, les travaux de rénovation peuvent varier.

L’isolation thermique du logement peut concerner la toiture, les murs, ou les planchers bas. Le remplacement des menuiseries, comme les portes de fenêtres, par du double ou triple vitrage est aussi envisageable. Enfin, vous pouvez remplacer un système de chauffage énergivore par un équipement plus performant, tel qu’une chaudière à condensation ou une pompe à chaleur.

Il est essentiel de prendre en compte la réglementation thermique en vigueur, la RT2020, lors de la rénovation. Cette réglementation concerne les caractéristiques thermiques et la performance énergétique des bâtiments existants, et fixe des exigences pour huit éléments constitutifs d’un bâtiment, dont la ventilation mécanique, les parois (opaques et vitrées), l’eau chaude sanitaire, le système de refroidissement, l’éclairage, le système de chauffage, et les énergies renouvelables.

Précautions à prendre avec les locataires pendant la rénovation

Si votre bien est actuellement loué, il est crucial de communiquer avec vos locataires et de prendre certaines précautions avant d’engager des travaux. Vous ne pouvez pas demander à vos locataires de quitter les lieux sans préavis.

Si les travaux peuvent être effectués sans nécessiter l’évacuation du logement, informez vos locataires à l’avance. Si une courte évacuation est nécessaire, vous devez proposer un logement temporaire à votre locataire pendant cette période. En revanche, si les travaux nécessitent une longue période, vous devez attendre la fin du bail actuel et choisir de ne pas le renouveler afin de réaliser les travaux. Dans ce cas, le locataire doit trouver un autre logement à l’issue du bail.

Des aides financières pour les propriétaires-bailleurs engagés dans la rénovation énergétique

Être propriétaire implique souvent de débourser une somme conséquente pour des travaux de rénovation, qu’il s’agisse de l’isolation des combles, de l’installation d’une chaudière à condensation, ou encore du remplacement de vieilles fenêtres par des modèles plus performants.

Mais ne craignez rien, car vous n’êtes pas seul dans ce défi ! Le gouvernement a mis en place un certain nombre de dispositifs d’aide pour soutenir les propriétaires dans leur transition énergétique.

Aides financières - Nant'Artisans

Premièrement, il existe des primes comme MaPrimeRenov‘ et MaPrimeRenov’ Sérénité qui visent à alléger le coût des travaux d’efficacité énergétique pour les ménages aux revenus modestes. De plus, les dispositifs des Certificats d’Économies d’Énergie (CEE) comme le « coup de pouce isolation » peuvent contribuer à rendre vos travaux plus abordables.

Outre ces primes, il existe aussi des solutions de financement telles que l’éco-prêt à taux zéro (Éco-PTZ). C’est un prêt sans intérêt qui peut être remboursé sur une période allant jusqu’à 20 ans, facilitant ainsi l’accessibilité des projets de rénovation.

Enfin, une autre mesure incitative est la possibilité de bénéficier d’un taux de TVA réduit à 5,5 % ou 10 % au lieu de 20 % pour l’achat et la pose d’un équipement performant.

Pour profiter de ces aides, il y a certaines conditions à respecter, parmi lesquelles le recours à un professionnel certifié RGE (Reconnu Garant de l’Environnement), et des critères liés à votre situation financière. Chaque dispositif a ses propres modalités, il est donc important de se renseigner en amont.

En bref, sachez qu’il existe une gamme d’aides à la rénovation pour les propriétaires-bailleurs. Ces dernières permettent de rendre les projets de rénovation plus accessibles et de promouvoir une transition vers un parc immobilier plus durable et économe en énergie. Avec l’appui de professionnels compétents, vous pouvez entreprendre ces travaux en toute confiance, tout en bénéficiant du soutien financier de l’État.

Explications des aides en vidéos

Les réparations et entretien : Oui, le propriétaire est le boss, mais…

Une fois votre bien mis en location, ce n’est pas le moment de chausser vos pantoufles et de vous détendre. Il y a des obligations qui ne vont pas disparaître. En effet, le propriétaire est chargé des grosses réparations. Pas question de déléguer ça à votre locataire, même s’il se trouve être un as du bricolage !

Lorsqu’on parle de grosses réparations, on parle des problèmes structurels, ceux qui impactent le bon fonctionnement et la sécurité du logement :

  • Un problème de plomberie ? C’est pour vous.
  • Des tuiles qui se font la malle sur la toiture ? Encore vous.
  • Des fissures menaçantes sur un mur porteur ? Vous avez compris, c’est pour vous.

Et ne pensez pas que votre assurance habitation couvrira systématiquement ces dépenses. Certains travaux peuvent être exclus, comme ceux liés à la vétusté du bien ou à un défaut d’entretien. Donc, assurez-vous de bien connaître les conditions de votre contrat.

D’autre part, un décret précis, le n°87-712 du 26 août 1987, établit la liste des réparations locatives, c’est-à-dire les travaux à la charge du locataire. Il s’agit des petites réparations courantes et l’entretien courant du logement. Vous n’avez pas à vous préoccuper des ces réparations… à moins que le locataire n’ait causé les dégradations.

En résumé, en tant que propriétaire, vous êtes comme le capitaine du navire. Vous devez veiller à sa bonne tenue, assurer les réparations majeures et vous assurer que tout reste en bon état. Mais n’oubliez pas que le locataire a aussi un rôle à jouer dans l’entretien du logement. Après tout, une bonne location est une question de travail d’équipe.

Réparation et entretien à la charge du propriétaire bailleur - Nant'Artisans

La régularité du loyer : La symphonie doit continuer

Lorsque vous mettez votre bien en location, la régularité du loyer est essentielle. Elle est la clé de voûte de votre relation avec le locataire. Vous attendez des loyers en temps et en heure, aussi régulièrement qu’une horloge suisse.

Cependant, même si votre locataire connaît parfois des retards dans ses paiements, vous êtes tenu d’assurer la continuité du bail tant que toutes les conditions du contrat sont respectées. En d’autres termes, même si la symphonie connaît quelques fausses notes, le concert doit continuer.

Cela signifie pas pour autant que vous êtes impuissant face à un locataire défaillant. Si le locataire ne paie pas son loyer, des actions peuvent être entreprises pour recouvrer la dette, et le bail peut être résilié si le locataire ne respecte pas ses obligations.

Cependant, ces actions doivent être réalisées dans le respect de la loi. La législation en place, notamment la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, prévoit des procédures précises pour ces cas de figure. Par exemple, avant d’entamer une procédure d’expulsion, il est nécessaire d’adresser au locataire un commandement de payer qui reste sans effet pendant deux mois.

Il est donc crucial de garder à l’esprit que la location est un engagement à long terme, qui nécessite une gestion rigoureuse et respectueuse des règles en vigueur. Comme pour une symphonie, chaque note compte, et la régularité du loyer fait partie de ces notes essentielles à la mélodie harmonieuse d’une location réussie.

Régularité du loyer - Nant'Artisans

Voilà pour ce qui est de vos obligations en tant que propriétaire bailleur. Passons maintenant si vous le voulez bien à la deuxième partie du concert : Ce qui vous est interdit !

Les motifs de refus illégaux : Respect et équité sont les maîtres mots

En tant que propriétaire, choisir son locataire peut sembler être un processus délicat. Toutefois, il est crucial de souligner que vous ne pouvez refuser un locataire pour une raison discriminatoire.

La loi est claire à ce sujet : aucune forme de discrimination basée sur le sexe, la nationalité, la religion, l’orientation sexuelle, l’état de santé, le handicap, etc…, n’est tolérée.

La loi du 6 juillet 1989 interdit explicitement ces discriminations dans le domaine de la location. Rappelons-le, la location est une affaire de respect mutuel et d’équité. Toute forme de discrimination et non seulement illégale, mais également contraire aux valeurs d’équité et de respect qui doivent régir toutes relations de location.

Le dépôt de garantie et les augmentations de loyer : Des règles aussi claires qu’une partition

Il peut être tentant de vouloir augmenter le dépôt de garantie ou le loyer, surtout si votre locataire s’est montré particulièrement fiable. Mais attention ! Des règles strictes encadrent ces aspects de la location. Pas question de les bousculer à votre guise.

La loi encadre la somme que vous pouvez demander en tant que dépôt de garantie.

  • Pour une location vide, elle ne peut excéder un mois de loyer hors charges.
  • Pour une location meublée, la limite est de deux mois de loyer hors charges.

Quant à l’augmentation du loyer, elle n’est possible qu’à l’échéance du bail et sous certaines conditions. Par exemple, si le loyer est manifestement sous-évalué ou si des travaux d’amélioration ont été effectués dans le logement. Dans tous les cas, l’augmentation doit respecter l’indice de référence des loyers (IRL) publié chaque trimestre par l’INSEE.

En somme, la location est une symphonie régie par une partition bien précise. Il est crucial de respecter ces règles pour assurer l’harmonie de la relation de location. Après tout, chaque notre compte dans une symphonie, et dans la symphonie de la location, le respect des règles est l’une des notes essentielles.

Le cas du non-paiement du loyer : Ne laissez pas le silence régner

Le non-paiement du loyer est un casse-tête pour tous les propriétaires. Si votre locataire ne paie pas son loyer, sachez qu’il existe des solutions légales pour régler cette situation. Mais avant de passer à l’action, gardez votre sang-froid. Pas question de jouer au shérif, vous êtes un propriétaire respectueux des lois, pas un personnage de western !

Les recours possibles

Votre premier recours est de dialoguer avec le locataire. Parfois, une simple discussion peut débloquer la situation. Si cela ne suffit pas, l’étape suivante est une mise en demeure. C’est une lettre formelle qui rappelle au locataire ses obligations.

Si malgré tout, le loyer reste impayé, il est temps d’engager une procédure judiciaire. Cette dernière peut mener à la résiliation du bail et à l’expulsion du locataire. N’oubliez pas : toutes ces démarches doivent se faire dans le respect de la loi. On est loin des règlements de compte à OK Corral !

La prévention

Comme le dit l’adage, mieux vaut prévenir que guérir. La meilleure façon d’éviter les retards de paiement est de bien sélectionner vos locataires dès le départ. Pensez-y comme à un casting pour le rôle principal dans un film : un bon dossier et des garanties solides sont indispensables.

Vérifiez les ressources du candidat locataire, ses garanties (caution, garantie des loyers impayés, etc.), et n’hésitez pas à demander des références. Un locataire fiable, c’est un peu comme une bonne prise de son : c’est la base d’un enregistrement réussi !

Obligations du propriétaires bailleurs - Nant'Artisans

Conclusion et pistes pour aller plus loin

Vous voilà désormais armé pour affronter le monde de la location immobilière, et ce, même si vous être encore un peu vert dans le domaine. Vous êtes prêt à louer votre bien comme les plus grands rockers savent animer une foule, avec assurance et respect des règles !

Pour en savoir plus, n’hésitez pas à consulter l’excellent « L’immobilier pour les Nuls » de Laurence Boccara et Catherine Sabbah ou à vous rendez sur le site de l’ANIL ou de Service Public.

Et si vous préférez un support plus moderne, l’article « Location ; les obligations du propriétaire » sur le site de l’État devrait vous intéresser.

Enfin, voici quelques ressources utiles pour approfondir le sujet de la rénovation énergétique et des aides disponibles pour les propriétaires-bailleurs :

 

  • Le site de l’Agence nationale de l’habitat (ANAH) : L’ANAH administre plusieurs programmes d’aides à la rénovation énergétique destinés aux propriétaires et propose également des ressources utiles pour comprendre les critères d’éligibilité et comment faire une demande.
  • Le site du service public français : Il fournit des informations générales sur les différentes aides financières disponibles pour la rénovation énergétique, y compris les prêts, les crédits d’impôt et les subventions.

 

 

  • Faire.fr : le site du service public de la rénovation énergétique, qui donne accès à des informations détaillées sur les aides disponibles et met en relation les particuliers avec des professionnels certifiés RGE.

 

Rock on, propriétaires !

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